深圳寫字樓去庫存難,業主積極“大改小”市場面臨更大去化壓力

華潤城大沖商務中心

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  • 南山-科技園
  • 當前在租戶型615套/出租戶型88-3000
  • 最近的地鐵站[高新園]距離約231米

62元/m2.月起

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從去年以來,國內一線城市寫字樓市場就出現了空置率上行,租金下跌的局面,在北上廣深四個一線城市中,深圳寫字樓市場形勢十分嚴峻,在今年疫情下,深圳寫字樓市場空置率甚至一度超過了25%,很多業主和經紀人都對未來深圳寫字樓市場的局勢十分擔憂,深圳的寫字樓就不知寒冬幾時過去。

 

卓越城一期一棟12層,一家留學咨詢公司員工正在清空辦公區域,將一套200來平方米辦公區內的綠植,搬到隔壁寫字樓內。該員工告訴記者,公司在去年年末租用了兩套,疫情期間公司縮減規模,裁員了近十人,已經將一套轉租給了一家律所。“疫情以來,留學咨詢業務縮減,家長普遍擔心留學風險,改變了送孩子出國的計劃。在留學這行,我們還沒徹底關閉,已經算是情況好的了。”

 

像這樣的退租換租,在疫情期間的深圳寫字樓市場很常見。疫情期間有超過80%通過換租來縮小辦公面積。部分大型企業縮減辦公面積,中小企業則退租節流,以應對市場低迷與現金流的重負。值得留意的是,為適應市場上中小企業受疫情的沖擊,深圳不少甲級寫字樓將大面積戶型改成小面積出租。

 

大沖商務中心A棟業主向記者透露,疫情期間流動性大,已將幾套800多平方米的寫字樓,改成三套或四套200來平方米的小戶型,以適應市場需求。業主告訴記者,春節回來后許多企業交不起房租,疫情最嚴重時整棟樓空置出40多套。

 


據戴德梁行的統計,上半年,深圳甲級寫字樓存量增加至596.4萬平方米。在大體量新增供應的影響下,空置率較2019年末上漲約3.39個百分點至25.43%。這一空置率情況處于四個一線城市之首,排第二的上海為20.9%,廣州為6.7%。空置率的持續走高,雖然不利于業主,但為租客帶來了更多的議價空間和優惠。

 

在大沖商務中心一套306平方米的辦公區,疫情前正常均價為140元/平方米,春節期間降到120元。但令人意外的是,疫情逐步平穩后,價格并沒有隨之回升,反而降至了98元/平方米。業主稱如果9月內定租,還可以提供部分裝補。福田、羅湖、南山的多處寫字樓群,均出現了租金持續下降的現象。

 

戴德梁行根據其數據分析稱,二季度深圳市甲級寫字樓租金環比下降5.2%至每月每平方米222.91元,這對于發展向好的實力型企業來說無疑是換租窗口期。

 

對于業主來說,將大辦公空間分隔成小辦公室、小辦公空間出租更加有利,雖然在寫字樓租賃市場和交易市場上,大企業能夠租賃下一整棟寫字樓或者是CBD寫字樓中的幾層面積,在整個市場上占比很重,但中小企業的數量依然是寫字樓租賃需求的主要來源。業主將大面積分隔開來,能更好的迎合中小企業的需求,出租出去的可能性更高。

 

供應端來看,年內預計還將有約77萬平方米的新項目入市,且新供應多來自于南山區的熱門板塊。戴德梁行預計,空置率還將繼續上探,年內可見的新供應或令下半年市場面臨更大去化壓力。

 

來源:中國經營報



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